Qu’est-ce que la cohabitation intergénérationnelle ?
La cohabitation intergénérationnelle solidaire permet à des personnes de plus de 60 ans de louer ou de sous-louer une partie de leur logement à un jeune (moins de 30 ans).
L’objectif est de renforcer le lien social et de faciliter l’accès au logement pour le jeune.
En France, la cohabitation intergénérationnelle s’est développée depuis 2004. Le besoin de clarification du régime juridique a été mentionné la première fois dans la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement.
La cohabitation intergénérationnelle est encadrée par des mesures législatives issues de la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018.
Un dispositif sécurisé, encadré par la loi
Textes de référence
Le contrat de cohabitation intergénérationnelle est défini comme le « contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s’engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste » (CCH : L.631-17).
Le contrat est régi par :
– les règles particulières aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire prévues par le CCH (CCH : L.631-17 à L.631-19) ;
– les règles de droit commun des contrats (Code civil : art. 1101 et suivants).
La loi du 6 juillet 1989 relative aux statuts des baux d’habitation ne s’applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire définie par arrêté (arrêté du 30 janvier 2020) précise le cadre général et les modalités pratiques de la cohabitation intergénérationnelle solidaire. La cohabitation intergénérationnelle est facilitée par l’intervention d’une structure tierce.
Les logements concernés
La cohabitation intergénérationnelle solidaire peut être réalisée chez un propriétaire ou chez un locataire (du parc privé ou du parc social). Lorsque le sénior est locataire de son logement, il doit informer préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins 30 ans dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Le bailleur ne peut s’y opposer (CCH : L.631-17).
L’encadrement par une structure tierce
Des structures, telles MAMY&CO, œuvrent à la promotion de la cohabitation intergénérationnelle solidaire. Elles ont pour objectif de favoriser la mise en relation des jeunes et des seniors. Les structures tierces utilisent une charte qui présente les principes pour vivre ensemble au quotidien et qui sert de support « moral » pour une bonne cohabitation.
Par l’adhésion à la charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire (arrêté du 30.1.2020), les structures s’engagent à travailler en lien avec les acteurs sociaux et médico-sociaux du territoire pour assurer une information sur ce dispositif.
Par ailleurs, les structures s’assurent que les locaux loués ou sous-loués au jeune sont en bon état d’usage, ne présentent aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé et offrent les conditions d’hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d’habitation.
Les caractéristiques du contrat
Le contrat ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989. Il est régi par le Code civil. MAMY&CO établit un contrat, rédigé par un avocat en droit immobilier, mentionnant notamment :
- la désignation des pièces mises à la disposition exclusive du jeune, en précisant leur surface,
- la désignation des locaux partagés, en précisant leur nature (séjour, cuisine, salle de bain, annexes, garage, cave, etc.) et la surface,
- la durée et la date de prise d’effet du contrat,
- le montant de la contrepartie financière modeste,
- le cas échéant, l’organisation des « menus services »,
- les obligations du Jeune,
- les obligations du Senior,
- les modalités à suivre pour mettre fin au contrat.
À l’entrée dans les lieux, un état des lieux est établi et annexé au contrat. Il permettra une comparaison de l’état du logement et de ses équipements à la sortie du logement par le jeune. Il permet ainsi de définir qui doit prendre en charge les travaux, si des réparations sont à prévoir.
L’engagement du Jeune
Le contrat suppose une « contrepartie financière modeste » réglée par le jeune au sénior. Pour le parc privé, elle est librement convenue entre les parties. Pour le parc social, la contrepartie est calculée au prorata du loyer et des charges, rapporté à la surface habitable du logement.
La contrepartie demandée au jeune peut inclure en plus d’une partie loyer, une partie des charges locatives et des abonnements. En complément de cette contrepartie, le jeune peut réaliser des « menus services ».
L’esprit du dispositif est l’entraide et la solidarité. Aussi, la loi prévoit qu’il n’existe aucun « lien de subordination » entre les parties. Les menus services sont réalisés « sans but lucratif pour aucune des parties » et « sans possibilité de requalification en contrat de travail ».
Les menus services ne sont pas non plus « assimilables à une prestation régulière normalement fournie par un prestataire ou par l’emploi direct ou en mandataire d’un salarié à domicile ».
Tout au long de la vie du contrat, le junior est tenu de :
– user paisiblement des locaux ;
– payer la contrepartie financière prévue au contrat ;
– le cas échéant, réaliser les menus services selon les modalités prévues ;
– répondre des dégradations éventuelles.
La souscription d’un contrat d’assurance est prévue au contrat.
L’engagement du Senior
Le sénior s’engage au caractère modeste de la contribution financière. Il veille à ce que les locaux mis à disposition du jeune :
- soient en bon état d’usage, qu’ils ne présentent aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé
- qu’ils offrent les conditions d’hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d’habitation.
Tout au long de la vie du contrat, le sénior est tenu de :
– entretenir la chose en l’état ;
– assurer une jouissance paisible ;
– garantir contre les vices et défauts qui empêcheraient l’usage des locaux.
La fin du contrat
La durée du contrat est librement convenue entre les parties (CCH : L.631-17, al. 3).
Lorsque l’une des parties décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d’un mois. (CCH : L.631-17, al. 4).
Le cadre fiscal
La contribution modeste versée dans le cadre du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire constitue en cas de location ou sous-location meublée, un revenu imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). (Rép. Min. n° 08949 : JOAN 4.7.19)
Exonération : les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location (Article 35 bis I du Code général des impôts)
Sous réserve que :
– les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travailleur saisonnier) ;
– et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Les prix raisonnables, hors charges, pour 2024 sont les suivants :
. 206 €/ m2 de surface habitable / an en Ile-de-France,
. 152 €/ m2 de surface habitable / an dans les autres régions.
Si le montant annuel de la contrepartie financière modeste dépasse le plafond d’exonération fiscale, alors le montant annuel au-delà de ce seuil devra être déclaré comme bénéfice industriel et commercial (BIC).